A incidência de penhora sobre o imóvel não impede sua venda nem o registro de escritura de compra e venda, mas a penhora terá prioridade sobre a venda, o que significa que o imóvel poderá ser alienado em praça (hasta pública) para garantir a obrigação do vendedor, mesmo que o comprador já tenha registrado escritura definitiva.
Caso a aquisição tenha ocorrido em razão de uma herança é necessário verificar se o falecido possuía credores e se eles foram devidamente pagos por ocasião do inventário.
Assim é necessário verificar como se deu o inventário do falecido, sua situação financeira (se possuía mais dívidas do que bens) e qual foi o credor que adquiriu o bem por adjudicação.
É preciso atentar para a possível cláusula de inalienabilidade, que poderá ter diversas origens e que impede o imóvel de ser vendido ou doado, a menos que tenha autorização judicial.
Além disso, ainda é possível que o vendedor esteja interditado por decisão judicial, não podendo alienar seus bens.
O comprador de um imóvel edificado deve exigir previamente a compra que tanto na escritura como no registro do imóvel, conste a existência da construção, caso contrário, poderá ter dificuldades em registrar sua escritura. Para averbar uma edificação será exigida a CND - Certidão Negativa de Débito do INSS.
O que não incide sobre o imóvel não consta na matricula, logo, não constará da certidão. Por esta rezão não basta apenas o estudo de certidão do imóvel, assim é preciso verificar a situação pessoal de quem vende o imóvel.
É possível que o bem esteja ainda, sendo reivindicado por outrem, e por meio de ação reivindicatória, pleiteia judicialmente a propriedade do bem. Uma das consequências disso é a possibilidade de o comprador perder tal propriedade.
Ocorre ainda que os bens do devedor respondem por um eventual não pagamento de suas dívidas. Isso significa que os bens de um devedor não honrou seus compromissos, podem ser penhorados e alienados em praça (leilão).
Existe também a hipótese da venda ser anulada através de uma ação pauliana ou fraude de execução que permite aos credores anularem uma alienação feita pelo devedor, para que o bem alienado volte ao patrimônio dele e responda pelas suas dividas.
Por isso é necessário investigar certidões e títulos protestados, de distribuição cível, de execuções fiscais, trabalhistas, etc...
Hipótese que merce atenção é a situação em que o vendedor é sócio, gerente, diretor ou administrador de sociedade em uma situação econômica.
O vendedor pode ser solvente, provir de bens, sem dívida alguma, mas a empresa pode possuir imensas dívidas, cujo patrimônio não seja suficiente para pagá-las.
Ocorre que essas pessoas poder ser compelidas a pagar os débitos da sociedade em certas hipóstes; assim se faz necessários tirar certidões também em nome da empresa.
As situações acima expostas são apenas algumas entre milhares que envolvem armadilhas que poder fazer com que o adquirente de imóvel perca o bem e o dinheiro pago.l
Por isso, a certidão do imóvel, do proprietário do imóvel e das empresas das quais ele é sócio, devem ser analisadas por profissionais altamente especializados.
Fonte: David Nigri - Advogado, Conselheiro do Conselho Empresarial de Franquias da Associação Comercial do Rio Janeiro. - Jornal Alto Madeira.
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