O síndico de condomínio possui atribuições, obrigações e responsabilidades decorrentes do exercício do cargo, para o qual é eleito pelos condôminos, em Assembléia geral Ordinária, para mandato que não pode exceder o prazo de dois anos, estabelecido na convenção de condomínio, conforme fixado no artigo 1347, do Código Civil.
O artigo 1348, do Código Civil delimita extensa a competência do síndico: "Art. 1348 - Compete ao síndico: I- convocar a assembléia dos condôminos; II- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, atos necessários à defesa dos interesses comuns; III- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesses do condomínio; IV- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;; VII- cobrar dos condôminos a suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devida; VIII- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; e IX - realizar o seguro da edificação".
A destituição do síndico é disciplinada no artigo 1.349, do Código Civil e requer o "quórum" mínimo da maioria absoluta dos presentes na Assembleia Geral. A convenção do condomínio pode ampliar as atribuições do síndico e fixar a sua remuneração.
A leitura mais atenta dos artigos do capítulo VII, do Código Civil, permite ampliar essas atribuições, a partir do que consta, por exemplo, nos artigos 1.334 E 1.336 do Código Civil, das cláusulas obrigatórias que devem constar na Convenção do Condomínio e dos direitos (artigo 1.335) e deveres (artigo 1.336) dos condomínios.
A questão da responsabilidade do síndico ganhou as primeiras páginas dos jornais, por ocasião do desabamento de dois prédios no centro do Rio, decorrente de obra executada sem os devidos cuidados por condomínio em sua unidade.
Diante da repercussão do caso, com muitas vítimas fatais, foram editadas a Lei Estadual 6.400, de 05 de março de 2013, Lei Complementar Municipal 126, de 26 de março de 2013, regulamentada pelo Decreto 37.426, de 11 de julho de 2013, instituindo a obrigação dos prédios de contratar a confecção de laudo de auto vistoria, a ser elaborada por profissionais legalmente habilitados no CREA_RJ ou CAU-RJ. A legislação transfere para os condomínios a responsabilidades do Poder Púbico, com novo elevado custo, a ser arcado pelos condôminos.
A lei prevê ainda a responsabilidade do condomínio pela omissão da feitura do lado, respondendo, portanto o síndico por sua inércia.
Cabe ao síndico tomar os devidos cuidados para evitar que seja responsabilizado pelos problemas do condomínio. E para tanto, deverá levantar todas as questões relevantes e tratá-las em Assembléia Geral, eximindo-se de qualquer responsabilidade lançadas na ata.
O síndico responde pelo excesso de representação, a partir dos limites de suas atribuições (artigo 187, do Código Civil). Cabe ao síndico diligenciar para encontrar soluções que apresentem o melhor binômio qualidade-preço para atender as demandas do prédio.
Ao síndico cabe ainda a missão de harmonizar as relações entre os condôminos, administrar os recursos do prédio, zelar pela segurança dos condôminos, realizar periódicas vistorias no prédio, prestar contas dos valores recebidos e pagos, enfim são muitas e relevantes tarefas que exigem do investido no cargo equilíbrio, poder de decisão, organização, serenidade e liderança, além de paciência e altruísmo.
A partir do exposto, deduz-se que o melhor caminho é envolver todos os condôminos nas decisões relevantes, com a convocação de assembleias para discutir os problemas comuns, o que só melhora a qualidade de decisão, com inequívocos benefícios para os condôminos.
OBSERVAÇÃO: O presente texto relata situações vividas no Estado do Rio de Janeiro, porém nada impeça que tais observações e orientações sejam aplicados à nossa realidade aqui no Estado de Rondônia.
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