REsp nº 1819075 / RS (2019/0060633-3)
A locação de imóveis residenciais pela plataforma Airbnb, pode ser proibida pelo condomínio?
De acordo com a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria dos votos, tal possibilidade de locação, é proibida quando se trata de locação de imóvel residencial (condomínio).
Inicialmente, importante entendermos que os serviços de locação oferecidos por aplicativos, por exemplo o Airbnb - hospedagem remunerada, não são regulados por nenhuma legislação, e por este motivo, os condomínios, podem proibir esse tipo de prática.
No entanto, existe a livre concorrência e o direito e garantia de propriedade em relação ao proprietário daquele imóvel, que diante da lei, poderá usar, gozar, fruir e dispor do bem em questão.
No caso em questão, trata-se de locações feitas pelo Airbnb, aplicativo que conecta direta e virtualmente, anfitriões e hóspedes. O que levou ao ajuizamento da demanda, foram as inúmeras reclamações de condôminos sobre a alta rotatividade de estranhos nos ambientes (falta de segurança), bagunça, além da falta de cumprimento das regras do condomínio.
No caso concreto, a convenção condominial do prédio prevê expressamente que o uso das unidades deve ser residencial. Por isso, a locação por Airbnb no caso gera desvirtuamento de finalidade.
Durante o julgamento, os ministros ressaltaram que o caso não proíbe a oferta e uso de serviços por plataformas como o Airbnb, ou mesmo que, por meio dele, sejam fechados alugueis por temporada. O incômodo do condomínio foi a alta rotatividade de hóspedes.
“Realmente, não se trata de uma destinação meramente residencial. Foge, portanto, ao permitido na convenção de condomínio, a qual estão vinculados todos os condôminos”, Ministra Isabel Gallotti.
Todas as controvérsias jurídicas e sociais sobre o caso, continuarão enquanto não houver uma legislação específica sobre o tema. Se formos fazer uma comparação analítica sobre a possibilidade de locação de apartamentos residenciais por meio da plataforma Airbnb, podemos trazer à baila o caso da plataforma Uber. Como mesmo disse o ministro Salomão: “É fruto de avanços disruptivos da sociedade moderna”.
Não há que se discutir que a sociedade vem passando por mudanças extraordinárias em relação ao modo de vida, acomodações e diferentes formas de trabalho. A locação por temporada, usando plataformas online são meios inovadores de girar a economia e, de fato gira valores altíssimos por todo o país e o mundo.
Não podemos negar que a sociedade, principalmente com a pandemia (mesmo que o processo tenha sido distribuído antes da crise pandêmica), está passando por momentos de mudanças e grandes adequações econômicas e sociais.
Diante disso, necessário, ainda uma análise técnica do cerceamento do uso do direito de propriedade por parte da convenção de condomínio, tendo em vista a negativa deste em permitir a locação (por temporada) do imóvel para terceiros, utilizando plataformas de locação online, como a Airbnb.
A questão que muitos se perguntam é se poderá abrir precedentes para que outros condomínios venham a praticar a mesma negativa. De certa forma, poderá (mesmo sendo a decisão para um caso em específico), uma vez que os condomínios poderão usar a decisão mesmo sem terem uma legislação, por mero achismo. No entanto, precisamos entender que se trata de uma decisão isolada da 4ª Turma do STJ, vinculada ao caso concreto e não aos demais casos.
Para concluir, necessário esclarecer que não se trata de uma prática ilegal, tendo em vista que a locação por temporada tem previsão legal. A essência da questão é justamente a locação por temporada por meio das plataformas não convencionais como o Airbnb.
Quando falamos de locação por temporada convencional, podemos dar como exemplo a locação feita diretamente por intermédio da imobiliária. Agora, em se tratando de um meio inovador, menos burocrático e que traz uma celeridade maior para os interessados, seria, sem sombra de dúvidas as plataformas “não convencionais” de locação por temporada (exemplo Airbnb).
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