Por Paloma Baptista. A assembleia de condomínio é a ferramenta que discute assuntos de interesse dos condôminos. Tem como finalidade a união dos condôminos para chegar a uma decisão coletiva sobre determinado assunto.
A presença de todos os condôminos é de extrema importância, pois aqueles que não comparecerem terão de lidar com as decisões tomadas pela maioria. Esse também é o momento em que o síndico faz a prestação de contas.
Dessa forma, tudo depende da correta convocação para assembleia, momento no qual os condôminos são chamados para comparecer.
Por isso, hoje vamos trazer os principais pontos sobre as assembleias de condomínios.
O que a lei diz sobre a assembleia de condomínio?
As assembleias de condomínios são regulamentadas pelo Código Civil Brasileiro, o qual dispõe em seu artigo 1350:
“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”
No entanto, sempre que houver assuntos importantes, os quais não podem esperar que o próximo encontro anual aconteça, o síndico poderá convocar uma assembleia extraordinária.
Quais os tipos de assembleias existentes?
Existem três categorias de assembleias de condomínios, sobre as quais falaremos a seguir:
Assembleia Geral Ordinária, que ocorre obrigatoriamente uma vez por ano e visa a prestação de contas, aprovação das despesas dos últimos 12 meses e a previsão orçamentária para o próximo ano. Muitos condomínios aproveitam esse momento para fazer a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal e para fazer alterações na convenção de condomínio.
Há a Assembleia Geral Extraordinária, aquela que visa discutir e aprovar as despesas emergenciais e assuntos gerais que não foram contemplados na Assembleia Geral Ordinária.
E temos também a Assembleia Geral de Instalação, cujo objetivo é estrear um condomínio novo em folha, que acabou de ser entregue pela incorporadora.
Qual o quorum necessário para que aconteça a assembleia?
O Código Civil, em seu artigo 1.354, relata que para as decisões tomadas em assembleias de condomínios realmente terem validade, é necessário a convocação de todos os condôminos.
Dessa forma, os artigos 1.352 e 1.353, ambos do Código Civil, determinam que, salvo quando exigido quorum especial, as decisões serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes, que representem pelo menos metade das frações ideais, e, em segunda convocação, por maioria dos votos presentes.
No entanto, a lei prevê alguns quóruns, quando as deliberações forem de maior importância, sendo eles:
Unanimidade dos condôminos para a mudança da destinação do edifício, para a construção de outro pavimento ou, no solo comum, de outro edifício destinado a abrigar novas unidades autônomas;
Dois terços dos condôminos para a alteração da convenção condominial, realização de obras voluptuárias e de obras úteis representadas por acréscimos destinados a facilitar ou aumentar a utilização de áreas comuns;
Maioria absoluta dos condôminos para aprovação das demais obras úteis, a destituição do síndico e a extinção do condomínio;
Dois terços dos condôminos, exceto o infrator, para aplicação da multa pelo descumprimento de dever não principal;
Três quartos dos condôminos, exceto o infrator, para aplicação da multa suplementar por descumprimento reiterado de dever condominial, independentemente de sua natureza.
Os condôminos devem comparecer no horário estabelecido para a primeira chamada para assembleia. Se houver atendimento ao quórum da primeira chamada, os trabalhos serão iniciados.
Se não houver, será aguardado o intervalo de tempo determinado na convenção de condomínio para realizar a segunda chamada.
Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
E as “chamadas para assembleia”, o que são?
As “chamadas para assembleia” são momentos que antecedem os trabalhos da reunião que discutirá os assuntos previstos na pauta.
Os condôminos comparecem ao local da assembleia, assinam a lista de presença, indicando seu nome e sua unidade. Nesse momento, o síndico confere as procurações e a inadimplência. Se o quorum for atendido, inicia-se a reunião.
Nesse sentido, é importante obedecer e verificar o que está descrito na convenção de condomínio, pois a forma e o prazo para a convocação devem ser regulamentados pela Convenção.
No edital de convocação, é importante que seja descrito qual o tempo para a primeira e a segunda chamada, ou seja, quando ocorrerá a primeira chamada e quando ocorrerá a segunda caso haja necessidade.
Como devem ser as convocações para a assembleia?
O Código Civil, em seu artigo 1.354, determina que todos os condôminos devem ser convocados para a reunião e, caso isso não ocorra, a assembleia poderá não ser deliberada. Apenas poderão ser debatidos e votados os assuntos que forem citados no documento.
Existem várias formas de convocar os condôminos para as assembleias, no entanto, deve ser respeitada a forma prevista na convenção.
As convocações podem ser realizadas através de carta com aviso de recebimento, correio eletrônico, afixação de anúncio no elevador, quadro de avisos ou circular aos moradores. O que é indispensável é a convocação contendo as informações básicas como data, local e a lista de pautas que serão discutidas naquela ocasião.
Importante deixar claro que a competência para a convocação das assembleias cabe ao síndico ou aos condôminos que se façam representar em um quarto do total de condôminos.
Os condôminos poderão convocar apenas as Assembleias Ordinárias, caso o síndico não se manifeste. Já as Assembleias Extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
O que for decidido na assembleia é o que valerá?
Nunca se esqueça, a decisão da assembleia de condomínio é soberana.
É de conhecimento público que quando se fala de assembleia de condomínio, logo vem à cabeça uma reunião chata e prolongada. Por isso, muitos condôminos não fazem questão de participar, seja para evitar discussões, seja por falta de tempo ou porque não aguentam uma reunião longa.
Mas todas as vezes que os condôminos deixam de comparecer, além de perder a oportunidade de expor suas opiniões, votar e decidir, terão que cumprir tudo o que foi decidido.
Estando presente ou não, as deliberações da assembleia, aprovadas pelo quorum legal, obrigam a todos os condôminos cumprirem com o que ali foi acordado.
Posso impugnar a assembleia?
Pode, sim. A impugnação é o ato ou efeito de contestar ou opor-se. Sendo assim, a impugnação de assembleia é o mecanismo pelo qual qualquer condômino pode contestar a reunião ou as decisões nela tomadas.
Convocação de assembleia que deixa de notificar todos os condôminos, votação por aqueles que estejam inadimplentes, votação por representante sem procuração; mudança na convenção de condomínio com menos de 2/3 dos votos dos condôminos; aprovação de obras voluptuárias com menos de 2/3 dos votos dos condôminos; qualquer outra deliberação que não respeite o quorum de aprovação próprio à situação… Essas são algumas situações que podem motivar a impugnação.
Sabemos que viver em um ambiente coletivo não é o mesmo que morar em uma casa. Exige cooperação e respeito de todos. Por isso, é essencial que todos os moradores participem das decisões condominiais. Afinal, são causas em prol do local em que residem e de seus patrimônios.
É importante comparecer e colaborar para a solução dos problemas, pois a ausência dos condôminos em assembleia de condomínio não ajudará em nada.
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