MOMENTO JURÍDICO - Cobrança de aluguel antecipado

 

O pagamento antecipado de aluguel é uma questão que gera muitas dúvidas tanto para locadores quanto para locatários. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), estabelece regras claras sobre essa prática, delimitando em quais situações é permitido e em quais é proibido cobrar o aluguel antecipadamente.

Neste artigo, vamos esclarecer essas questões e ajudar a entender quando o aluguel antecipado é permitido e quando não é de acordo com a legislação brasileira.

O que é aluguel antecipado?

É quando o pagamento do aluguel dos próximos meses ocorre no mês anterior ao vencimento. Por exemplo, em vez de pagar o aluguel no dia 10 de cada mês, o inquilino paga no dia 10 de abril o aluguel de maio e no dia 10 de maio o aluguel de junho.

Mas, a Lei de Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis no Brasil, estabelece diretrizes claras sobre a cobrança de aluguel antecipado. Segundo o artigo 20 dessa lei, salvo em casos excepcionais, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Essa proibição de exigir aluguel antecipado se aplica a locações residenciais e comerciais, incluindo as que contam com garantias locatícias, como fiador, caução ou seguro fiança.

Dessa forma, o locatário não será submetido a pressões financeiras injustas do locador e realizará os pagamentos de acordo com as condições estipuladas no contrato de locação, sem constrangimento ilegal.

Quando a cobrança de aluguel antecipado é permitida?

Apesar da proibição geral, existem exceções previstas na própria legislação que permitem o pagamento antecipado de aluguel: as locações por temporada, com duração limitada a 90 dias, e os contratos de locação sem nenhuma garantia locatícia, conforme estabelecido no artigo 42 da Lei do Inquilinato.

No caso da locação por temporada, como em temporada de férias ou eventos, a cobrança do aluguel antecipado é legal, pois o locador pode exigir o pagamento antecipado como garantia para a reserva do imóvel durante o período da locação.

A segunda exceção ocorre quando o contrato de locação não possui nenhuma modalidade de garantia, como caução, fiador ou seguro fiança. Nessas situações, o locador pode optar por exigir o pagamento antecipado do aluguel como forma de assegurar o recebimento dos valores devidos.

Sendo assim, conforme a Lei do Inquilinato, as exceções que permitem a cobrança de aluguel antecipado são as seguintes:

a) Locação para temporada: com duração limitada a 90 dias, o locador pode exigir o pagamento antecipado do aluguel como forma de garantir o recebimento dos valores devidos durante o período de ocupação do imóvel.

b) Ausência de garantias locatícias: quando a locação não possui nenhuma modalidade de garantia, como caução, fiador ou seguro fiança, o locador pode solicitar o pagamento antecipado do aluguel como forma de assegurar o recebimento dos valores devidos pelo locatário.

Em outras palavras, em condições normais de locação residencial, a cobrança antecipada é proibida e pode resultar em sanções legais para o locador.

Quando é proibido cobrar aluguel antecipado?

A Lei do Inquilinato estabelece que, em regra, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, exceto nas situações explicadas acima, veja o que diz a Lei do Inquilinato:

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Então, em locações residenciais e comerciais sem garantias locatícias, não é permitido cobrar o aluguel antecipadamente.

O que acontece se o proprietário cobrar aluguel antecipado?

Como dito, fora das exceções mencionadas, a cobrança antecipada de aluguel é proibida pela lei, sendo considerada contravenção penal. O locador que exigir o pagamento adiantado estará sujeito a penalidades, como multas e até mesmo prisão, conforme estabelecido pelo artigo 43 da Lei do Inquilinato:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

[…] III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Caso o locador descumpra as regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato e faça a cobrança antecipada do aluguel de forma irregular, ele poderá ser penalizado com prisão simples de cinco dias a seis meses.

Fora a prisão, o mais comum é que o locador que cobra aluguel antecipado de forma irregular pague multa. A contravenção penal, conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato, pode resultar no pagamento de multa, que varia de três a doze meses do valor do aluguel.

Essas penalidades têm o objetivo de desencorajar práticas abusivas por parte dos locadores e proteger os direitos dos locatários, garantindo que as relações contratuais sejam pautadas pela legalidade e transparência.

O que fazer se o locador cobrar indevidamente o aluguel antecipado?

Nos casos em que o locatário se depara com cobranças antecipadas irregulares por parte do locador, é recomendável documentar todas as comunicações e solicitações relacionadas ao contrato de locação, incluindo eventuais cobranças antecipadas.

O locatário também pode buscar orientação jurídica para entender melhor seus direitos e opções legais diante da situação irregular. A busca por uma solução amigável com o locador ou a administradora do aluguel também pode ser uma alternativa, desde que não comprometa os direitos e interesses do locatário.

É importante lembrar que a Lei do Inquilinato pune a cobrança indevida de aluguel antecipado como contravenção penal.

O que fazer se o inquilino quiser pagar o aluguel antecipado?

Embora o locador não possa exigir o pagamento antecipado, nada impede que o próprio locatário manifeste o desejo de pagar adiantado.

A jurisprudência do STJ e do STF entende que a cobrança do aluguel antecipado configura contravenção penal apenas quando exigida pelo locador, conforme previsto no art. 43, inciso III, da Lei do Inquilinato, de modo que a mera aceitação não configura crime.

O doutrinador Sílvio de Salvo Venosa diz que “o pagamento espontâneo do aluguel por parte do inquilino destipifica a contravenção”, não havendo restrição para a ação de aceitar a oferta de pagamento antecipado feita pelo locatário.

Em outras palavras, se o inquilino oferece o pagamento antecipado e o locador aceita, não há ilegalidade, desde que seja uma decisão voluntária do locatário e devidamente documentada, seja por meio de um recibo, e-mail ou outro meio de comunicação.

Outra opção também é ter alguma declaração assinada constando a intenção do inquilino ou uma proposta prévia assinada pelo locatário constando essa oferta.

Para evitar problemas relacionados à cobrança antecipada de aluguel, é importante que todas as transações e comunicações entre locadores e locatários sejam devidamente documentadas. Recibos de pagamento, e-mails ou outros registros escritos podem ser úteis para comprovar eventuais acordos entre as partes e evitar disputas judiciais.

É seguro para o locador aceitar o pagamento antecipado?

Como a lei de locações proíbe que o locador exija o pagamento antecipado (art. 20), caso essa locação dê algum problema e o locatário alegue cobrança antecipada, se o Poder Judiciário entender dessa forma, o locador terá cometido contravenção penal.

Por exemplo, se o inquilino pagar 12 meses antecipados e, durante a locação, resolva fazer rescisão antecipada, o proprietário deverá devolver ao inquilino os aluguéis pagos, pois a multa é de até 3 aluguéis. Então, nesse ponto, o proprietário não poderá usufruir dos valores.

Além disso, caso o locatário resolva pagar antecipadamente, por conta da obrigatoriedade de informar à Receita Federal, o proprietário deve preencher o carnê leão mês a mês. Mas, se for mais do que um mês antecipado, configurará fraude, ainda que não tenham garantias locatícias.

Contudo, se ainda assim o locador quiser aceitar o pagamento antecipado, poderá constar no contrato o pagamento mensal e emitir todos os boletos até o final da locação, assim, caso o inquilino pague, subentende-se que pagou porque quis.

De qualquer forma, o melhor e o mais recomendado é não aceitar o pagamento antecipado, ainda que seja voluntário, para não correr risco.

Conclusão

De acordo com o artigo 20 da Lei do Inquilinato, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, exceto nos dois casos específicos previstos na legislação: locação para temporada limitada a 90 dias e contratos em que não há garantias locatícias.

Como regra geral, a cobrança antecipada de aluguel é proibida, considerada contravenção penal. Se o locador realizar a cobrança antecipada, estará sujeito a multa de 3 a 12 meses de aluguel e até mesmo prisão simples de 5 dias a 6 meses, conforme o artigo 43 da Lei do Inquilinato.

Apesar da proibição da cobrança antecipada pelo locador, nada impede que o próprio locatário manifeste o desejo de pagar adiantado. Nesses casos, o locador pode aceitar a oferta de pagamento antecipado, desde que seja uma decisão voluntária do locatário e devidamente documentada.

Contudo, como a lei protege o inquilino da cobrança indevida de aluguel antecipado, sempre haverá riscos para o locador que aceite o pagamento antecipado.

A cobrança de aluguel antecipado é um tema que exige atenção por parte do inquilino e do locador. Por isso, para evitar conflitos e problemas legais relacionados à cobrança antecipada de aluguel, tanto locadores quanto locatários devem agir em conformidade com a Lei de Inquilinato.

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Post original: https://thaisadyala.com.br/cobranca-de-aluguel-antecipado/

Fonte: Publicado por Thaisa Dyala - Jus Brasil.com.br