Blog do Chaddad: MOMENTO JURÍDICO - 5 práticas abusivas nos contratos de locação

O contrato mais popular do mercado imobiliário é o contrato de locação.

Afinal, a maioria de nós já morou ou está morando em um imóvel alugado.

Porém, muitos defeitos nos contratos de locação também se tornaram “populares”, replicados por inúmeros locadores e imobiliárias Brasil afora.

Com isso, há incontáveis negócios onde o locador acaba realizando algum tipo de abuso contra o inquilino, as famosas práticas ou cláusulas abusivas.

A lei 8.245/91 é a responsável por regular todas as relações locatícia no país, lei que ficou conhecida como lei do inquilinato.

Nela, estão presentes vários dispositivos que norteiam as relações locatícias. Dispositivos que nem sempre são respeitados, e na maioria das vezes, quem mais perde é o inquilino!

Por isso, você verá hoje 5 cláusulas abusivas nos contratos de locação, para que tomando ciência dessas informações, você ganhe poder negocial e também saiba o que fazer diante de um abuso do locador/imobiliária.

Sem mais delongas, vamos lá!

1. Exigir pintura nova ao final do contrato de locação

Trata-se de uma exigência muito “popular” nas relações locatícias.

Facilmente encontramos cláusulas que obrigam o locador-inquilino a repintar o imóvel ao final do contrato.

Porém, esta exigência é abusiva!

Isto porque, o inquilino é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, V, lei 8.245/91).

O inquilino só é obrigado a realizar reparações ao imóvel por danos provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V, lei 8.245/91).

Ora, se a pintura do imóvel se deteriora naturalmente com o transcorrer do tempo, por que o inquilino deveria entregar o imóvel repintado?

Veja, o imóvel só deve ser entregue com pintura nova quando for comprovado danos provocados pelo inquilino, para além do uso normal da coisa, ou quando este altera as cores originais!

Há cláusulas abusivas que exigem não somente nova pintura, como também Marca específica da tinta e até mesmo o profissional para aplicar.

É normal que o imóvel seja repintado várias vezes durante o passar dos anos, mas isso é devido ao desgaste natural da tinta e não pode ser transferido ao locatário sem justificativa.

Portanto, é uma cláusula abusiva exigir a entrega do imóvel com pintura nova, não podendo ser imposta.

Além disso, o locador só poderá exigir nova pintura se ficar comprovado, por meio do laudo de vistoria inicial e final, que houve danos a pintura do imóvel, alterando, para além do uso normal da coisa, o estado da tinta.

Convenhamos que isso é muito difícil de acontecer, pois a maioria das vezes o desgaste se dá pelo uso normal da coisa.

O mais comum é o próprio inquilino alterar as cores originais do imóvel. Ora, neste caso, deve o inquilino devolver o imóvel nas cores em que o encontrou, se assim o proprietário exigir.

Por fim, Veja a baixo exemplos de julgados que confirmam a abusividade em exigir nova pintura:

“INDENIZAÇÃO – Locação de imóvel – Danos materiais – Alegação de mau uso pelo locatário não comprovada – Inexistência de laudo de vistoria de entrada e de saída do imóvel locado – Desgaste natural pelo decurso de tempo e uso regular – Manifestamente nula e abusiva cláusula que exige o ressarcimento das despesas com a pintura do imóvel em caso de mero desgaste decorrente de uso normal do imóvel – Dever de indenizar corretamente afastado – Sentença mantida – Recurso a que se nega provimento.” (TJ-SP – RI: 10003263820218260185 SP 1000326-38.2021.8.26.0185, Relator: Mauricio Ferreira Fontes, Data de Julgamento: 28/01/2022, 1ª Turma Cível e Criminal, Data de Publicação: 28/01/2022)

EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ALUGUEL, ACESSÓRIOS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO. REPAROS NO IMÓVEL. DANOS NÃO COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE VISTORIAS INICIAL E FINAL (ART. 373, I /CPC). MANUTENÇÃO NA POSSE DO BEM PARA CONCLUSÃO DE REPAROS. ALUGUERES DEVIDOS ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. 1. A imposição de responsabilidade civil ao locatário em decorrência de avarias no imóvel e necessidade de restauração da pintura, exige efetiva comprovação dos danos alegados, de modo que, não havendo provas nesse sentido, a cargo da parte autora (art. 373, I /CPC), inclusive ante a ausência de vistoria inicial e final para demonstração das condições do imóvel, em conformidade com a jurisprudência pacífica, não tem cabimento a condenação da locatária e fiador, impondo-se a manutenção da sentença de improcedência da pretensão nesse aspecto (…) Apelação Cível à que se nega provimento, majorando-se os honorários de sucumbência (TJ-PR – APL: 00016268920178160017 Maringá 0001626-89.2017.8.16.0017 (Acórdão), Relator: Francisco Carlos Jorge, Data de Julgamento: 10/09/2021, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação: 17/09/2021)

Portanto, o inquilino não tem obrigação de entregar o imóvel com nova pintura se não provocou algum dano (além daqueles decorrentes do uso natural da coisa) ou mudança na pintura original.

Logo, exigir pintura nova ao fim do contrato é uma cláusula abusiva nos contratos de locação.

2. Exigir mais de uma garantia no contrato de locação

O Locador não pode exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.

Sabemos que existem quatro modalidades de garantia na lei do inquilinato: Caução; fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de fundo de investimento (art. 37 da lei 8.245/91)

Qualquer uma delas podem ser livremente acordas entre as partes. Porém, é abusivo exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato.

Na hipótese de haver duas garantias, a segunda será nula.

Além disso, a lei 8.245/91 afirma que a cobrança de mais de uma garantia num mesmo contrato, além de abusiva, é crime!

Trata-se de uma contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário (art. 43, lei 8.245/91).

3. Entregar o imóvel em situação que dificulte ou impossibilite o seu uso

Situação que não está prevista em muitos contratos, porém, sendo uma obrigação do Locador, é a de entregar o imóvel ao locatário em perfeito estado de uso.

Isto está exposto de forma no art. 22 da lei 8.245/91:

Art. 22. O locador é obrigado a:
I – Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Isto significa que o imóvel destinado à habitação deve ser idôneo para a moradia, assim como um imóvel destinado ao comércio deve permitir a mercância.

Óbvio, não?

Porém, mesmo ocorrendo a vistoria do imóvel antes da formalização do contrato de locação, ao adentrar o bem, o locatário-inquilino poderá identificar vícios ocultos, que dificultará ou impossibilitará o uso.

Estes vícios ocultos podem ser problemas estruturais ou questões documentais e jurídicas, ou seja, qualquer situação que impossibilite o uso do bem ao que se destina.

E o que fazer quando o imóvel é entregue pelo locador em mau estado de conservação?

Se o inquilino, após ingressar no imóvel, perceber que foi entregue de forma que impossibilite ou dificulte seu uso, poderá pedir a rescisão do contrato ou o abatimento do aluguel.

Ainda, poderá ingressar com ação para obrigar o locador a colocar o imóvel em condições de uso, com a imediata reparação.

Ademais, pelo tempo que o inquilino permanecer no imóvel sem condições, poderá ser pleiteada a redução do aluguel, sem prejuízo das eventuais indenizações por perdas e danos.

Atenção, diante do pedido de rescisão do locatário com base nesta problemática (art. 22, I, lei 8.245/91), não pode o locador cobrar qualquer multa pela rescisão contratual, pois seria uma prática abusiva do locador.

A título de exemplo, vejamos duas decisões de tribunais sobre esta temática, uma de imóvel residencial e outro de imóvel comercial – preste bem atenção nos tipos de vícios alegados-:

Ação declaratória de rescisão contratual c.c. cobrança de multa e danos morais. Locação de imóvel residencial. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Pretendida prova pericial que se mostrou desnecessária para o deslinde do feito. Pretensão embasada em supostos vícios que tornavam o imóvel inabitável. Conjunto probatório que bem demonstra a existência de mofo nas paredes, muito sob o papel de parede que antes as revestia e foi retirado após o início da locação. Locatários que não tinham conhecimento desta circunstância no momento da contratação, tratando-se de vício oculto que impede a fruição do bem, cuja constatação no caso independe de qualquer perícia técnica. O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (artigo 22, inciso I, da Lei nº 8.245/91), o que não se verificou nestes autos. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJ-SP – AC: 10129773620208260477 SP 1012977-36.2020.8.26.0477, Relator: Ruy Coppola, Data de Julgamento: 04/11/2021, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/11/2021)

Veja que neste caso, o vício não foi detectado antes dos inquilinos adentrarem ao imóvel, tratando-se de vício oculto que impedia a fruição do bem, justificando a rescisão contratual, multas e danos morais!

Civil e processual. Locação de imóvel para fins comerciais. Ação de nulidade de contrato de locação cumulada com pedido de indenização por danos materiais julgada procedente. Pretensão de uma das rés (locadora) à reforma integral. Descumprimento, por parte das locadoras, da obrigação de entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, devendo responder por eventuais vícios ou defeitos anteriores à locação, nos termos do artigo 22, inciso I e IV, da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/1991). Situação irregular do imóvel que não permitia ao locatário a obtenção do alvará de funcionamento, fato que autoriza a rescisão antecipada da locação, não tendo relevo cláusula pela qual assumiu ele a responsabilidade pela obtenção dos alvarás e licenças necessários à prática das atividades comerciais que ali seriam exercidas (academia). Rescisão do contrato por culpa das locadoras que impõe o ressarcimento dos comprovados prejuízos sofridos pelo locatário. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP – APL: 00170418920138260562 SP 0017041-89.2013.8.26.0562, Relator: Mourão Neto, Data de Julgamento: 13/11/2018, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2018)

Vejamos neste julgado que não são somente problemas de ordem estruturais que podem impedir a fruição do bem, mas também situações jurídicas e administrativas, algo comum nas locações comerciais.

4. Cobrar do inquilino reparos de responsabilidade do locador

Assunto polêmico, gerando muitas dúvidas em inquilinos, que acabam sofrendo com uma cobrança abusiva do locador.

De maneira geral, há uma velha dicotomia que coloca a responsabilidade de manutenção do imóvel para o locatário-inquilino e a de consertos estruturais como responsabilidade do locador.

Sobre esse assunto, a lei 8.245/91 coloca a situação da seguinte forma:

Ocorre que muitas vezes os inquilinos são cobrados de forma arbitrária por reparos e obras que não são de sua responsabilidade.

Como a lei não possui uma lista taxativa, o que seria impossível, sempre há dúvidas nos casos práticos.

E o que fazer quando houver dúvidas sobre a responsabilidade de reparos no imóvel?

Sempre que houver dúvida sobre a responsabilidade de determinada obra/reparo, a dica é procurar um profissional capacitado na área e pedir uma avaliação técnica da origem do problema.

Com isso, você saberá de quem realmente é a responsabilidade pelo conserto/obra.

Se mesmo com esta avaliação o proprietário se recusar ou não realizar os reparos necessários, você poderá rescindir o contrato por justa causa, ou obrigar o locador a fazer, além de eventual indenização por perdas e danos.

Também, pode-se buscar um acordo em que o valor do serviço será abatido nos aluguéis.

Veja este exemplo em um caso prático:

APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. VÍCIOS OCULTOS. INFILTRAÇÃO E UMIDADE. Sentença de parcial de procedência. Insurgência recíproca das partes. (…) Laudo pericial conclusivo em relação à constatação dos vícios apresentados pelo imóvel anteriores à contratação (…) Responsabilidade dos locadores pelas obras necessárias à execução dos reparos. Abatimento dos alugueres devido desde a citação, termo de constituição em mora dos réus. Obrigação de fazer perseguida e abatimento dos alugueres deferido, a expressar sucumbência em mínima porção de parte da autora. Necessária imputação integral dos ônus sucumbenciais aos réus. Sentença parcialmente reformada. Recurso dos réus desprovido, provido em parte o apelo da autora. (TJ-SP – AC: 10712519620168260100 SP 1071251-96.2016.8.26.0100, Relator: Airton Pinheiro de Castro, Data de Julgamento: 14/12/2020, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/12/2020)

Outrossim, nos casos onde houver a necessidade de reparos urgente por parte do locador, e os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato (art. 26, lei 8.245/91).

5. locador pedir o imóvel de volta antes do prazo

Se o contrato de locação tiver um prazo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel antes do prazo contratualmente previsto.

Ou seja, enquanto o prazo estiver vigente, o locador não pode obrigar o inquilino a sair do imóvel.

“Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado” (lei 8.245/91)

Salvo, se o inquilino cometer alguma infração contratual, como deixar de pagar o aluguel.

De resto, qualquer cláusula que possibilite a rescisão por parte do locador sem justa causa é, além de abusiva, nula!

E quando o contrato tem prazo indeterminado, o locador pode pedir o imóvel de volta?

Sim, porém deve ser concedido um prazo mínimo de 30 dias a partir do pedido do locador.

Lembrando que a locação também pode ser desfeita a qualquer tempo por mútuo acordo.

Se o locador pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo e o inquilino concordar, pode-se negociar um prazo para sair do imóvel e o pagamento da multa contratual pelo locador.

Por fim, como um “Bônus” nesta lista de cláusulas abusivas nos contratos de locação, trarei mais um tópico nos contratos comerciais:

6. locador exigir pagamento de luvas para a renovação contratual

Imagine ter um ponto comercial por anos, com altos investimento, adquirindo grande visibilidade e uma boa grande de clientela.

Porém, no momento de renovar o contrato, o locador exige uma quantia para prosseguir com a negociação.

Esta prática, além de abusiva, é tirânica e criminosa!

Pois o inquilino empresarial acaba aceitando este pagamento por medo de perder o seu investimento.

Luvas é o termo que significa uma quantia cobrada pelo locador além do aluguel e taxas locatícias.

Segundo a jurisprudência, só é permitida a cobrança de luvas no início da locação, a título de reservar do imóvel ou dar preferência a determinado interessado.

No entanto, exigir qualquer obrigação pecuniária (dinheiro) para renovar a locação é proibido expressamente:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

Caso o inquilino pague qualquer valor para ter direito a renovação contratual, poderá reaver este valor integralmente, além das penalidades criminais impostas ao locador.

Por fim, para completar ainda mais esse artigo, uma dica extra e rápida: O locatário só é obrigado a pagar o IPTU se esta obrigação constar expressamente no contrato de locação ou em um instrumento a parte.

Assim, vimos hoje algumas das principais práticas abusivas praticas por locadores ou proprietários no mercado de locações.

Por isso, tenha bastante atenção ao ler o contrato de locação, se necessário, procure um advogado especialista.

até a próxima!

segunda-feira, 23 de janeiro de 2023

MOMENTO JURÍDICO - 5 práticas abusivas nos contratos de locação