É muito comum encontrar, dentro de condomínios residenciais, moradores que utilizam as dependências de suas unidades imobiliárias para abrir um negócio.
Será que esse tipo de comportamento pode ser proibido pelos condomínios?
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Muitos condôminos encontram, nos condomínios, o cenário perfeito para abrir um negócio e aumentar sua renda.
A venda de bolos, lanches, pizzas e outros alimentos são as mais corriqueiras, mas também é possível encontrar pessoas que utilizam sua unidade residencial como ponto profissional, recebendo clientes e prestando serviços.
Essas condutas podem ser proibidas pelos condomínios, inclusive judicialmente, e você verá o porquê.
DIREITO DE PROPRIEDADE VS CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
Um condomínio pode ser projetado para fins residenciais, comerciais ou de uso misto, conforme já mencionado no post sobre condomínios edilícios (para ter acesso, clique aqui), e a sua convenção trará as regras para utilização das unidades imobiliárias de acordo com a finalidade para qual foram construídas.
Quando um condômino opta por abrir um negócio em uma unidade exclusivamente residencial, ele acaba por descumprir a convenção de condomínio, caracterizando, assim, o desvio de finalidade. O Código Civil (Art. 1336, IV) e a Lei nº. 4.591/64 (Art. 10, III) proíbem o condômino de utilizar a unidade de forma diversa da qual o condomínio foi instituído.
O principal argumento de quem desvia a finalidade residencial dos condomínios é o pleno exercício do seu direito de propriedade.
Todavia, quando o assunto é condomínio, o direito de propriedade encontra limitações nas regras estipuladas nas convenções condominiais e na legislação específica, que devem ser obedecidas por todos.
NEGÓCIOS PARTICULARES VS DESPESAS COLETIVAS
Além de utilizar de forma diversa a unidade imobiliária, o que é proibido por lei e pelas convenções condominiais, o morador que abre um negócio também cria outro problema: o rateio das despesas.
Ao fazer e comercializar alimentos, por exemplo, o morador irá utilizar excessivamente o gás de cozinha e esse gasto será repassado para os demais condôminos, que acabarão pagando pelo uso indevido.
Quando dizemos que o uso foi indevido, levamos em consideração que, em um condomínio residencial, a água, o gás, e toda a sua estrutura deve ser utilizada de acordo com a finalidade para qual foi destinada.
O morador que procede dessa forma incorre em enriquecimento ilícito, pois acaba por obter vantagem patrimonial em detrimento dos demais condôminos, que acabam pagando pelo uso comercial do gás de cozinha.
EXERCÍCIO PROFISSIONAL VS CIRCULAÇÃO DE PESSOAS ESTRANHAS AO CONDOMÍNIO
Outro caso comum em condomínios residenciais é o morador profissional autônomo que atende clientes em sua unidade imobiliária.
A legislação proíbe os condôminos de utilizar as unidades imobiliárias de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
A primeiro momento, nada impede que um advogado, por exemplo, atenda algum cliente dentro de sua residência.
O problema aparece quando o morador começa a atender muitos clientes diferentes todos os dias, permitindo a entrada e circulação dessas pessoas, colocando em risco o sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos, ou até mesmo colocando funcionários para trabalhar dentro de sua unidade imobiliária.
Nestes casos o condomínio poderá intervir e proibir este tipo de comportamento, sem que isso cause prejuízos ao exercício do direito de propriedade.
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Luiz Petilio, advogado imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
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