O habite-se não é apenas mais uma burocracia do nosso sistema, mas um atestado emitido pela Prefeitura de que o imóvel é seguro. Saiba mais
Todo mundo ouve falar sobre o tal do habite-se, principalmente quando está comprando um imóvel. Mas são poucas as pessoas que sabem o que é esse documento. E neste artigo, vou te explicar o que é e para que ele serve.
Antes de comprar um imóvel, é fundamental que você verifique se todos os documentos, informações e registros estão em ordem.
Sem isso, você estará sob risco de fazer um péssimo negócio além de enormes custos que poderá ter no futuro.
O habite-se é mais uma das burocracias que nós brasileiros adoramos reclamar. E como toda burocracia, ela não é simples de resolver, mas tem uma boa razão para existir.
Por isso é tão importante buscar imóveis que já estejam regularizados, sem pendências e com todos os registros necessários.
É uma situação que beneficia ambas as partes: para o vendedor, o imóvel regularizado terá mais valor no mercado. Para o comprador, é a garantia de que não terá problemas no futuro.
Ter o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário durante as negociações é fundamental para garantir bons resultados na transação. Seja para conferir a concessão do habite-se, ou até mesmo para consegui-lo.
Sem mais delongas, vou resumir à resposta em uma frase simples e direta, mas recomendo que você leia o artigo até o final para saber mais.
Sim, é possível comprar um imóvel sem habite-se. Mas, como você logo vai entender, não é recomendável.
O que é o habite-se e para que serve?
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O habite-se é uma certidão emitida pela Prefeitura que atesta que o imóvel foi construído ou reformado seguindo as exigências legais daquela cidade no projeto da obra.
Em outras palavras, é um atestado emitido pelo Poder Público de que o imóvel é seguro e habitável.
Muitas prefeituras exigem que todas as etapas sejam respeitadas para a emissão do habite-se. Antes mesmo de começar a obra é preciso aprovar o Projeto Arquitetônico para então conseguir o Alvará de Construção.
E o habite-se é exigido sempre que alguma obra sobre o imóvel é feita. Ou seja, não serve apenas para prédios e condomínios, mas também para reformas e alterações estruturais da sua casa, como: construir mais um cômodo ou remover paredes.
Para emissão do habite-se, além da etapa de verificação dos documentos, é preciso que fiscais da prefeitura (geralmente engenheiros) façam uma inspeção no imóvel.
Eu sei que existem casos históricos de erros e fraudes na emissão desse documento, mas essas são exceções que confirmam a regra.
Afinal, nem todas as pessoas têm condições de contratar um engenheiro para fiscalizar a obra de um empreendimento que pretendem adquirir.
E essa é a finalidade do habite-se: garantir a segurança da sociedade.
Não entre em um imóvel sem habite-se
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Um imóvel sem habite-se, além de irregular, pode representar sérios perigos. Afinal, qual garantia você terá de que o imóvel foi construído dentro de algum padrão de segurança?
Mas nem vou entrar nesse mérito, pois não sou engenheiro. Vou focar aqui em outra dor: entrar em um imóvel sem habite-se traz problemas jurídicos imediatos.
1. Dificilmente você conseguirá um financiamento. A maioria dos bancos, para não dizer todos, só financia imóveis regularizados e com esse documento.
2. Sem habite-se, a prefeitura poderá aplicar multas aos moradores. Afinal, a ausência desse atestado é uma infração legal, e além da multa a prefeitura pode exigir até mesmo a demolição total ou parcial da construção.
3. Se você comprar um imóvel sem habite-se, o Cartório de Registro de Imóveis não registrará a sua propriedade. Afinal, é dever do Registrador fiscalizar as formalidades da lei, e ele poderá exigir a regularização antes de transmitir a propriedade. E você já sabe que só é dono quem registra.
Por último vou dar uma dica para você que está comprando um imóvel na planta. Enquanto não houver a emissão do habite-se, você não é obrigado a aceitar as chaves da construtora.
Sem o habite-se, o imóvel não estará finalizado, e isso pode trazer diversos problemas para a incorporadora, desde multas até mesmo o direito de o comprador desistir do imóvel e ser reembolsado.
Então segure a sua ansiedade. Se aceitar as chaves e entrar no imóvel sem habite-se, você assumirá diversos riscos e responsabilidades que seriam apenas da incorporadora.
Como saber se o imóvel tem habite-se?
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Existem pelo menos três formas simples de verificar se um imóvel tem habite-se:
1. Perguntar à incorporadora ou ao corretor de imóveis
Essa é a medida mais simples: pergunte ao represente da incorporadora ou ao seu corretor se o imóvel está regularizado e com o habite-se.
No caso de imóveis novos, essa informação deve estar clara no contrato. Afinal, sem o habite-se você não conseguirá registrar a sua propriedade, nem conseguir financiamento imobiliário.
Quanto ao corretor, o art. 723 do Código Civil define que é responsabilidade desse profissional dar todas as informações necessárias ao comprador, e se responsabilizar por perdas e danos em caso de alguma irregularidade.
2. Verificar na Matrícula do Imóvel se há averbação do habite-se.
Quando se trata de imóveis usados, ou até mesmo casas, vale a pena você buscar diretamente essa informação.
E ela geralmente é bem objetiva e direta, vou mostrar um exemplo:
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Não há muito mistério aqui. Basta ir ao Cartório de Registro de imóveis e solicitar uma Certidão e Inteiro Teor atualizada e verificar se há uma averbação do habite-se.
A questão é saber se o habite-se é referente ao imóvel construído como ele se encontra.
Por exemplo, se a Matrícula informa que o imóvel tem área construída de 70 m², e você verificar que o imóvel tem 100 m² de área construída, há uma irregularidade no registro, e provavelmente não houve habite-se para a nova obra feita.
O que nos leva ao próximo passo.
3. Solicitar informações na Prefeitura
Se preferir, você pode ir diretamente à Prefeitura e solicitar informações acerca do imóvel.
Leve os dados cadastrais do imóvel (é o que consta na guia do IPTU) e questione se ele tem habite-se, qual foi a data da emissão, e sobre qual obra se refere.
Com isso, você terá maior segurança na aquisição do seu imóvel.
Um advogado pode te ajudar
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Ao comprar um imóvel, é fundamental realizar uma investigação completa sobre a sua situação jurídica, para evitar problemas e custos não programados.
E isso não serve apenas para saber se o vendedor pode vender o imóvel, mas também para analisar os riscos do negócio e quanto você terá que investir no futuro.
Um advogado especialista em Direito Imobiliário te ajudará dedicando esforços e atenção para levantar todos esses riscos, que poderão ser usados até como argumento para negociar o preço.
Comprar um imóvel irregular também pode ser uma forma de investimento, mas é preciso conhecer todos os custos que você terá no futuro para regularizá-lo e obter frutos. É o que chamamos de viabilidade.
Caso encontre alguma irregularidade no imóvel e mesmo assim você ainda queira comprá-lo, tenha o cuidado de colocar essas informações no contrato, principalmente definindo as regras e responsabilidades das partes.
Dedique atenção para ter segurança ao investir em imóveis e faça bons negócios!
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Este artigo foi originalmente publicado em nosso blog: GMB Advogados
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