Blog do Chaddad: MOMENTO JURÍDICO - Você sabe quais são os direitos e obrigações dos condôminos?

Antes de responder a pergunta acima, é necessário conceituar um instituto extremamente importante no Direito. Primeiramente, você tem idéia do que seja condomínio?

Verifica-se a existência do condomínio quando um bem pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito sobre o todo. A partir deste conceito, fica atrelada a relação de copropriedade, isto é, dois sujeitos ou mais exercendo direito de propriedade sobre um mesmo bem.

O presente artigo abordará apenas uma das espécies de condomínio, isto é, o condomínio edilício ou em edificações. E mais especificamente, os direitos e obrigações dos condôminos.

Esse tipo de condomínio é um espaço que une ambientes privados e ambientes de uso conjunto, ou seja, cada proprietário é dono de sua parte individual, mas também é dono de uma fração das áreas em comum. Podem ser verticais (compostos por prédios) ou horizontais (compostos por casas).

O condomínio edilício é muito contemporâneo e tem se tornado a preferência daqueles que buscam uma residência para alugar ou comprar, tendo em vista a segurança e o lazer que os condomínios podem proporcionar.

Consoante relatado acima, nessa modalidade condominial, as áreas serão divididas em exclusivas e comuns, exatamente como prospecta o art. 1.331 do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Dessa forma, cada coproprietário, também denominado como condômino, terá propriedade autônoma e exclusiva de suas respectivas casas, salas, lojas, apartamentos, escritórios, garagens, isto é, de qualquer que seja seu alojamento.

Em contrapartida, existem áreas de propriedade e convívio comum, nas quais os condôminos compartilham o uso, tais como: o solo, a estrutura do prédio, distribuição de água, as áreas de lazer do condomínio (piscina, quadras esportivas, sauna, entre outras).

E é exatamente essa relação de convivência entre os condôminos e a divisão da propriedade das áreas comuns que geram os direitos e deveres de cada um. Afinal, sem regras não se consegue um convívio próspero e respeitoso.

Prevendo essa situação, o Código Civil permitiu a criação das Convenções de Condomínio, a fim de que se regre, por meio de assembleias, o que poderá ou não ser feito em cada um dos condomínios. Por isso, além de observar os direitos e deveres previstos no Código Civil, os condôminos deverão se atentar à convenção específica do seu condomínio, pois nela conterá as normas criadas única e exclusivamente para aquele conjunto de alojamentos.

Muitos ainda questionam a obrigatoriedade de cumprir com as determinações da Convenção Condominial e se é necessário assinar para estar submetido às regras, contudo, juridicamente falando, estas questões já estão decididas pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme se observa:

STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 1733370 GO 2018/0002529-8 (STJ).

2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de Condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino.

Portanto, pela jurisprudência mencionada, nota-se que todos os condôminos estão obrigados a cumprir com as determinações da Convenção Condominial independentemente de assinar sua concordância ou não.

Superado esses pontos mais específicos, algumas obrigações e direitos são unânimes, ou seja, existentes em todo e qualquer condomínio, afinal, é prevista pelo Código Civil, senão vejamos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

No tocante aos direitos, o condômino poderá usar, fruir e dispor das suas unidades, quer dizer, poderá utilizar para moradia, comodato, aluguel, venda, entre outras modalidades, afinal pertence somente a ele.

Diferente do que ocorre nos bens comuns, pois seria absurdo que um condômino vendesse, por exemplo, a piscina do prédio.

Já as partes comuns, desde que utilizadas conforme sua destinação originária, poderão ser usadas pelos possuidores livremente.

Por fim, o Código Civil traz o direito de participação e voto nas deliberações da assembleia, contando que o condômino esteja quite com suas obrigações condominiais. Importante notar que, de acordo com o último inciso, parte dos direitos que cabem aos condôminos está condicionada ao pagamento em dia da taxa condominial. Aqueles que estiverem inadimplentes, portanto, perdem o direito ao voto nas assembleias que forem realizadas no condomínio.

Em se tratando dos deveres:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Observando a legislação, os deveres dos condôminos são praticamente obrigações de não fazer (com exceção do pagamento das taxas condominiais). Bastando assim, evitar praticar ações vedadas em lei.

É vedado, por exemplo, que se realizem obras que possam comprometer a estrutura do prédio, sendo necessário consultar o condomínio e especificar as alterações antes da realização das mesmas.

É proibido também alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, uma vez que as cores fazem parte de um todo, não sendo facultativa para cada condômino.

Ademais, é intolerável que os coproprietários utilizem das áreas exclusivas ou comuns para fins diferentes de sua destinação ou que prejudiquem o sossego, a salubridade, a segurança ou os bons costumes dos demais proprietários.

O artigo 1336 do Código Civil determina também os tipos de penalidade a que os condôminos estão sujeitos no caso de descumprimento dos seus deveres. Nesse sentido, vale ressaltar que o não pagamento da taxa condominial abre a possibilidade para uma ação de cobrança judicial por parte do condomínio.

Importante salientar que os direitos e deveres dos condôminos não se resumem ao que está exposto no Código Civil, uma vez que outros fatores podem ser estipulados pela Convenção e Regimento Interno do Condomínio, desde que, é claro, estejam em conformidade com a lei.

Com o que fora apresentado, pode-se observar que a vida em condomínio é totalmente delimitada e regrada, exigindo respeito mútuo entre as partes, para que seja possível viver em harmonia. Respeitar as regras impostas pela Legislação, pela Convenção do Condomínio e pelo Regimento Interno é um dever que, consequentemente, assegura os seus direitos em relação a outrem.

Como é uma matéria extremamente abrangente, dentro de pouco tempo escreveremos mais sobre esse tema! Caso tenha gostado, compartilhe com alguém que possa ter interesse!