MOMENTO JURÍDICO - Comprei um imóvel e ele apresenta defeitos de construção. O que fazer?

 

Já fazia um bom tempo que queria escrever sobre esse tema.

Recentemente, minha cidade viveu uma expansão imobiliária muito forte. Essa expansão foi resultado de um período de ouro para quem queria acesso a crédito.

A partir disso, uma série de empreendimentos imobiliários foram lançados e muitas pessoas conseguiram realizar o desejo de construir a casa dos sonhos.

Por outro lado, como advogado imobiliarista, recebi um fluxo cada vez maior de clientes insatisfeitos com os problemas que começaram a aparecer em suas construções.

Não gosto de generalizar, mas, nessa corrida por clientes, muitas construtoras deixaram a desejar.

Não é normal que em pouquíssimo tempo de construção uma casa apresente rachaduras, infiltrações, vazamentos, rebaixamento de piso, etc. Mas é essa a realidade que muitas pessoas tem vivido.

Para quem passa por essa situação, o imóvel dos sonhos se transforma em angústia, frustração, dor de cabeça e descontentamento.

Muito disso se deve ao despreparo profissional e à sede por lucro de alguns construtores, que, por vezes, utilizam de materiais de baixa qualidade, deixam de realizar um estudo prévio do solo e de investir em uma boa fundação.

O resultado não poderia ser outro.

Dando uma olhada em alguns conteúdos, percebo o quanto as informações na internet são confusas e desencontradas, o que faz com que muitas pessoas deixem de se informar devidamente a respeito de seus direitos.

Para te ajudar, separei neste artigo dicas valiosas que podem te dar um bom norte na hora de resolver o seu problema.

Ao final desse artigo você vai ter a resposta para as seguintes perguntas:

1. O que é vício no imóvel?

2. Qual o prazo de garantia perante o construtor?

3. Quanto tempo tenho para entrar com uma ação judicial?

4. Quais opções eu tenho na justiça?

5. O que muda se moro em um apartamento ou condomínio de casas?

6. Tenho direito a indenização por dano moral?

7. De quanto será minha indenização por dano moral?

8. Quanto tempo costuma durar um processo?

9. Como saber se meu caso é viável?

1. O que é vício no imóvel?

Em termos mais simples, o direito chama de vício no imóvel qualquer falha ou defeito que o imóvel apresente ou venha a apresentar ao longo do tempo e que tenha o potencial de impedir o morador de utilizar plenamente a construção ou de lhe trazer riscos à vida e à saúde.

Vazamentos, infiltrações, rachaduras, fissuras, rebaixamento de piso, mofo, defeitos na parte elétrica...tudo isso pode ser exemplificado como um vício construtivo.

Também se chama genericamente de vício no imóvel as inadequações apresentadas no imóvel e que possam gerar uma diminuição econômica do bem. Como exemplo, podemos citar uma metragem realizada incorretamente ou a instalação de um forro de PVC quando o projeto previa um forro de gesso.

2. Qual o prazo de garantia perante o construtor?

Esse é um dos pontos que as pessoas em geral e até mesmo advogados sem tanta experiência no assunto costumam confundir bastante.

É que o art. 618 do nosso Código Civil estabelece que o construtor deve responder por todo os problemas estruturais do imóvel pelo prazo de 5 anos.

Vou transcrever aqui o trecho do que diz o artigo:

“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”

Ocorre que esse prazo é um prazo de garantia. Dentro desses 5 anos após a entrega do imóvel você tem todo o direito de ir até a porta de quem construiu o imóvel e exigir que ele vá até o seu imóvel e repare os danos apresentados imediatamente.

Claro que entre esses danos não estão incluídos aqueles decorrentes do uso comum do imóvel (Exemplo: pintura desgastada pelo uso normal, cerâmica arranhada em razão de mobiliário arrastados sem muita prudência, etc.).

Os danos devem sempre dizer respeito a uma falha na construção, que comprometa sua solidez, a segurança do imóvel e de quem o habita.

Já me adiantando um pouco ao próximo tópico, após esses 5 anos você ainda tem sim direito de buscar seus direitos, desde que os danos tenham aparecido dentro desses 5 anos.

Ocorre que no caso acima você só poderá exigir o seu direito na justiça!

Vamos ao próximo tópico que você vai entender melhor.

3. Quanto tempo tenho para entrar com uma ação judicial?

Após os 5 anos de garantia estipulado no art. 618 do nosso Código Civil, já não adianta muito você entrar em contato direto com o construtor para reparar os danos estruturais que por ventura tenham surgido dentro dos 5 anos de garantia.

Geralmente os construtores possuem certo conhecimento da legislação e para escapar de resolver o problema irão alegar que o prazo de garantia se esgotou.

Não caia nessa! Nada impede que você entre na justiça.

Isso porque, o prazo para que você entre com uma ação judicial é um prazo prescricional de 10 anos e só começa a contar depois dos 5 anos da garantia.

Em outras palavras: se o vício aconteceu dentro dos 5 anos da entrega da obra, o proprietário tem 10 anos para buscar indenização.

Conceituando, o prescricional é o prazo que você tem para exigir seu direito na Justiça, o prazo de garantia é o prazo que você tem para exigir o seu direito direto do construtor.

Esse prazo prescricional foi estipulado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em um importante julgado (RE nº 1.721.694 - SP).

Pra facilitar ainda mais sua vida, vou ilustrar:

Por isso, não se desespere se o prazo de garantia de 5 anos tiver passado, seu caso ainda pode ter solução.

4. Quais opções eu tenho na justiça?

No diaadia da profissão, percebi que as pessoas variam muito de interesse quando lidam com problemas estruturais em seu imóvel.

Por vezes a frustração é tamanha, que o dono do imóvel simplesmente não suporta mais ter de viver naquele local e prefere rescindir o contrato do que tentar reparar seu bem.

A legislação amparou essas diferentes expectativas e trouxe uma série de opções para quem passa por um transtorno como esse.

A leitura conjunta dos art. 18 e 35 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) traz algumas opções, separei-as para você:

1. Exigir que se repare os problemas;
2. Obter o abatimento proporcional do preço do imóvel;
3. Exigir um novo imóvel equivalente ao adquirido originalmente;
4. A extinção do contrato de compra e venda e a devolução dos valores pagos.

Ah, ia esquecendo! Caso você tenha interesse em continuar no imóvel e deseje somente a reparação dos problemas, saiba que você não é obrigado a fazer essa reparação com o mesmo construtor.

Na ação judicial você poderá pedir ao juiz determine ao construtor que arque com uma reforma feita por outro construtor de sua confiança, tudo com base no art. 249 do Código Civil. Veja o que diz o artigo:

“Art. 249. Se o fato puder ser executado por terceiro, será livre ao credor mandá-lo executar à custa do devedor, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo da indenização cabível.”

Acho que as informações trazidas aqui já te deram uma luz maior para o seu caso, correto?

5. O que muda se moro em um apartamento ou em um condomínio de casas?

Olha, se você mora em um apartamento ou em um condomínio residencial, o seu direito será basicamente o mesmo.

O que irá mudar é quem terá legitimidade para entrar com uma ação judicial.

Caso o defeito seja em sua própria residência, você, proprietário, entrará com uma ação em seu nome.

Mas caso os problemas digam respeito às áreas comuns (corredores do prédio, área de lazer, telhado do prédio, etc), quem deverá providenciar entrar com a ação é o seu síndico, que o fará em nome do Condomínio.

6. Tenho direito a indenização por dano moral?

Olha, questões de dano moral variam de caso a caso, mas resposta é SIM: você terá direito a danos morais na maioria das vezes.

E digo que na maioria das vezes porque o juiz irá analisar uma série de aspectos para estabelecer se no seu caso houve um abalo psicológico e um prejuízo que justifique uma indenização desta natureza.

Para estabelecer o dano moral, o juiz irá analisar a conduta do construtor, se houve muita resistência da parte dele em promover os reparos, irá avaliar a dimensão dos vícios construtivos apurados, os riscos e os prejuízos causados pelos transtornos enfrentados.

Imagine que sua família possui um histórico médico de problemas respiratórios que foi agravado pelas infiltrações, vazamentos e acúmulo de mofo nas paredes. Neste caso, com certeza restará configurado um prejuízo tremendo que lhe trará direito a uma indenização.

7. De quanto será minha indenização por dano moral?

O valor da indenização também irá variar a depender do caso.

Cada juiz possui uma forma de decidir e de apurar o valor da indenização. Não existe em nosso ordenamento jurídico um valor específico a ser atribuído à título de danos morais.

Porém esses valores podem chegar até a R$ 20.000,00 (vinte mil reais), ou até mais, a depender dos prejuízos apurados.

Vale ressaltar que, caso a condenação em primeira instância tenha se dado em um valor baixo, sempre haverá a possiblidade de se tentar majorar essa condenação em um eventual recurso na segunda instância.

Como exemplo, trarei aqui alguns julgados de diversos tribunais, onde você poderá ver que existe essa variação.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), já majorou uma condenação de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para R$ 15.000,00 (quinze mil reais), veja:

DANO MORAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. [...] Recurso do autor. Pedido de majoração dos danos morais de R$ 5.000,00 para R$ 20.000,00. Acolhimento parcial. Imóvel novo, entregue em 2016, que apresentou trincas, rachaduras, pisos soltos e infiltrações. Falhas da construtora. Ocorrência de problemas no imóvel ao longo da demanda, que somente serão solucionados após reparação definitiva pelas rés. Inegável frustração das expectavas do consumidor. Danos morais majorados para R$ 15.000,00, com correção desde o arbitramento no acórdão e juros desde a citação. Recursos das rés não conhecidos. Recurso do autor provido em parte.

(TJ-SP - AC: 10041569220188260451 SP 1004156-92.2018.8.26.0451, Relator: Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 15/02/2021, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/02/2021)

Neste outro caso, em julgado também recentíssimo, o mesmo Tribunal de Justiça (TJSP) majorou a condenação para R$ 20.000,00 (vinte mil reais):

OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. Defeitos no imóvel decorrentes de vício na construção. Dever de reparação. Fixado prazo de 90 dias para o cumprimento da obrigação de fazer. Dano moral caracterizado. A frustração decorrente dos vícios apresentados no imóvel adquirido é evidente e faz caracterizar abalo psicológico que se eleva à categoria de dano extrapatrimonial indenizável e não se confunde com mero dissabor. Verba indenizatória majorada para R$ 20.000,00 (vinte mil reais). Sucumbência exclusiva da ré. Art. 86 do CPC. Recurso do autor não conhecido em parte e, na parte conhecida, provido, enquanto desprovido o da ré.

(TJ-SP - AC: 10036498920168260132 SP 1003649-89.2016.8.26.0132, Relator: J.B. Paula Lima, Data de Julgamento: 13/04/2021, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/04/2021)

De toda forma, é muito importante contar sempre com um advogado especialista em direito imobiliário, que se inteire bem do seu caso e que saiba demonstrar de forma inequívoca ao julgador os prejuízos e abalos passados por você.

8. Quanto tempo costuma durar um processo?

Os processos judiciais costumam durar um longo tempo até o seu desfecho final, momento em que chamamos de trânsito em julgado.

Porém, sempre existe a possibilidade de se conseguir uma medida liminar, que nada mais é que uma decisão judicial ainda no começo do processo, que será concedida sempre em que os argumentos e fatos estiverem bem expostos e que houver algum risco em se esperar muito pela decisão final.

Para que se consiga uma liminar é sempre bom contar com um laudo de um engenheiro civil, que ateste de forma inequívoca os problemas, suas causas e seus riscos.

Fora isso, é interessante contar com fotos e vídeos dos defeitos apresentados, para que o juiz consiga averiguar bem os riscos que você está enfrentando.

9. Como saber se meu caso é viável?

Para saber sobre a viabilidade de seu caso, procure sempre por um advogado especialista em direito imobiliário.

Assim como na medicina, o direito possui muitas áreas e ramificações. Somente um profissional especializado e experiente poderá lhe dar a segurança que você precisa para não botar tudo a perder.

No mais, espero que esse artigo o tenha ajudado e que você consiga resolver seus problemas.

Não esqueça de compartilhar esse artigo caso conheça alguém na mesma situação.

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Um forte abraço e até a próxima dica.

Bruno RochaPRO

Defendo compradores de imóvel na planta.

Advogado Imobiliarista. Graduado pela Universidade Federal do Piauí -UFPI. Pós-Graduado em Direito Imobiliário. Palestrante. Sócio Fundador do Escritório Caballero&Rocha Sociedade de Advogados. Jus Brasil.

(Postagem realizada na cidade de São José do Rio Preto - SP).